世界实时：北京楼市，非常矛盾！

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(资料图片)

文/地产八卦女 陈庆

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大家好，我是地产八卦女主笔陈庆。

昨天，北京四大部门联合公布：北京市正式启动存量住房交易“带押过户”模式。

▲居民在出售在京住房时不再需要提前结清房屋现有按揭贷款，可在原抵押权不解除的情况下直接办理住房所有权转移登记。

对于带押过户，我第一次听说这种模式是年初的山东。没想到这次北京跟进得这么快，而且这么超前：

（1）带押过户，可以跨行商业贷款，虽然还不支持公积金。

（2）带押过户本身不需要支付任何费用，没有“过桥费”，可谓严厉打击了部分靠吃高利息过桥费的资金中介。

（3）运作模式是多部门协同、一站式办理，没有繁琐的过户流程。

显然，这是北京楼市“重磅级利好”。

一方面，北京楼市本身是存量房市场，二手房成交量大约是一手房的4-5倍，置换是常态，带押过户置换的资金成本直接降为0，时间成本也大大缩减；

另一方面，带押过户，最利好的是大户型产品，毕竟大户型寻找过桥资金解押所需要的资金更多，因此，带押过户模式，可能会助长改善产品消费；

再一方面，拥有“带押过户”资质的房源，过户手续简化，流通便利性大大提高，这部分房源将成为存量房中的优质房源。

当然，房东会不会就此抬价咱们下面再说，毕竟曾经深圳取消“豪宅税”，导致深圳房价暴涨的事情还历历在目。

但很显然，北京带头“带押过户”，作为政治经济风向标，这个模式很快将会风靡全国各大城市。

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接回上面话题，“带押过户”利好之下，北京房价会普涨吗？

我们先来看一组数据，北京二手房已经连续两个月站在1.5万套的成交荣枯线上，3月成交更是达到2.2万套以上，接近17年的成交高点。

之所以房价并未普涨，就在于过去疫情几年的库存实在太多太多，需求消化需要时间。

▲据北京链家官网统计，截至3月31日，北京挂牌在售二手房套数仍有11万套，同样位于库存高点。

而在3月13日，北京在售二手房仅有10万5104套，半个月多一点时间，二手卖盘多了5000套卖盘，相当于平均每天有280套房子被挂牌出卖。

事实上，北京楼市这一波小阳春，已经呈现出一定的尾部特征，3月下旬的成交量，已经低于上旬的成交量。

因此，这一波北京小阳春，成交虽然放量，但北京楼市很明显还处于“去库存”的阶段，“量可涨、价难涨”将是常态。

而即便现在出了“带押过户”的新政，最大的可能只是继续刺激成交量。

等到二手库存降到一定低位，北京楼市房价才会从海淀、丽泽等热点板块扩散出来。

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坦白说，现在的北京楼市，非常矛盾。

第一个矛盾就是供应矛盾：朝阳供应大到离谱，海淀供应小到离谱。

东西城咱们就不提了，那是内城，2018年以后就基本“暂停了”土地供应。

这里主要讲讲朝阳和海淀。

朝阳方面，目前光是火热的板块，二手次新就有望京、太阳宫、朝青、新北苑、亮马桥、奥森，新房有东坝、奶西、崔各庄、王四营等，基本就是围着望京概念和国贸概念打转，且价格都是七八万，彼此内耗竞争非常激烈。

▲晚霞下的国贸·望京同框。所有朝阳南边的盘，甚至包括通州、亦庄台湖等区域的楼盘，都可称之为“国贸概念盘”；所有朝阳北边的盘，包括最近来最火的崔各庄、东坝、奶西甚至顺义的，都可称之为“望京概念盘”。

不算去年，光是今年，朝阳将供应17宗地，其中9宗地已经确定。17个地块，接近200w方的供应，而海淀只有4个地块（四季青2个+永丰南2个）总共也就20w方左右的供应，两者相差近十倍。

▲朝阳2023拟供应地块。不得不说，东坝、奶西、十八里店等区域，供地总量惊人，比如东坝光是北熙区，估计就得卖好久，现在有接连供应了三个地块；奶西虽然只开盘了2个，但待入市的新房地块还有8个，且房价都是8万上下这个区间，实在是让客户眼花缭乱。

反观海淀，除了新房供应少之外，二手优质次新盘也偏少，主要集中在万柳、清河、四季青、永丰等少数板块，其他板块如田村等，则少有人问津和炒作。这进一步加大了海淀楼市的供应稀缺。

同时，海淀作为三山五园所在地、清华北大等大学集中营，拥有全北京最为强势的产业、教育、旅游资源，而朝阳的商贸、传媒等产业，远不如海淀强势，因此在需求端，海淀也比朝阳硬得多。

第二个矛盾，就是需求矛盾。整体来说，当前优质次新比中低端房源抢手得多。

最近的北京网红盘，中信城4期、天坛府5期、懋源璟雲，都是10万+的品质豪宅盘。尤其是中信城4期，绝无仅有的西城新房项目，开盘即爆；天坛府5期，相比3期4期慢慢去化的节奏，5期的户型越来越好，加之坐拥无可匹敌的地段，5期已经到了有钱人要靠抢的地步。

与之相对应，前些年供应的7万以下的刚需房，有的到现在还没卖完。比如大兴的XGC，比如丰台的XYQC，等等。可以说，这是一个分化得非常彻底的市场行情。

▲走势巨漂亮的橡树湾5期和亦庄金茂府。疫情以来，以清河橡树湾、东湖湾、亦庄金茂府为代表的品质次新，大都上涨了3-5w/p，区域溢价平均高达30-50%。

为什么会这样，其实道理很简单，经济不好，影响的多是刚需群体；而国家只能放水保就业，M2比前几年更甚，一部分钱就流到了有钱人手里，有钱人拿着钱也没处去，就只能投到楼市特别是豪宅（北京购房资格可不好搞）里。

本质上，这一波次新房价潮，是富人抱团的结果。

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