南国置业（002305）2022年年度董事会经营评述内容如下：
一、报告期内公司所处行业情况
(相关资料图)
公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求2022年，在国际政治博弈持续、欧美高通胀与加息周期交织、主要经济体增速放缓、全球供应链产业链深度调整等复杂严峻的外部环境下，叠加需求收缩、供给冲击及预期转弱三重压力，中国经济社会发展大局保持稳定，实现 GDP3.0%的增长，在世界主要经济体中增速领先。中国经济总量持续扩大，发展基础更加坚实，综合国力进一步增强。总的来看，中国经济发展韧性强、超大规模市场优势突出、供应链产业链体系完整齐全、市场主体活力强信心足、宏观经济调控政策空间大，长期经济发展向好的基本面没有改变。在房地产开发方面，2022年，中国房地产市场呈现积极的政策态势，市场端也逐步回暖。从2022年1季度起，各地陆续因城施策支持刚性和改善性住房需求。11月 28日，房地产融资“第三支箭”落地，政策允许房企上市公司开展并购重组、非公开发行股票融资，政策利好持续释放。同时，金融政策接连出台，逐步改善企业端预期，缓解资金压力，推动房地产向新发展模式过渡。今年2月，证监会正式宣布启动不动产私募投资基金试点，促进房地产企业盘活存量不动产并探索新的发展模式。在商业地产方面，根据仲量联行数据：2022全年优质零售新增供应面积同比下降 32.5%，全国主要城市购物中心首层平均租金同比下跌2.9%。2023年初，消费客流出现恢复迹象，商业地产呈现回暖趋势。3月24日，发改委下发《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》；证监会也同日发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》，进一步推进 REITs常态化发行工作，为商业地产的发展引入了源头活水。在城市运营方面，运营服务行业加速融入社会基层治理，国家不断出台政策，鼓励开展社区生活服务，行业空间持续释放。二十大报告对民生服务领域做出重要指导，其中公共服务、社会治理、社区养老等均与运营服务相关，作为重要的民生行业，运营服务行业得到中央政策大力支持。此外，在商住开发及销售步伐放缓的背景下，运营服务类企业的规模保持增长，公建、产业园及城市服务等非住宅领域成为运营服务企业拓展的重点。二、报告期内公司从事的主要业务公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求公司是一家以商业地产为引导，涵盖多种物业类型的综合性开发、运营企业，具有房地产开发壹级资质。公司作为中央企业控股的上市商业地产公司，借助股东实力和上市公司平台的资本和资源优势，已经从区域型逐步成长为全国型，成功实现了跨越式发展，业务布局已覆盖北京、深圳、广州、武汉、重庆、成都、南京、长沙等全国多个重点核心城市。在商业开发及运营板块，公司打造了泛悦mall、泛悦汇、泛悦坊、南国大家装四条产品线，并拥有丰富的商业运营经验及优秀成熟的团队，品牌形象较好，具有较高知名度；在住宅开发板块，公司根据行业发展趋势，主动优化业务模式，加强与标杆企业合作力度，形成了“联合投资+联合操盘”资源共享、优势互补的发展路径，与华润、招商、金地、保利等公司建立了良好的战略伙伴关系；在产业地产板块，对小龟山模式进行优化升级，探索打造以获取资产升值为核心的 2.0模式；充分发挥中文文化公司产业平台优势，促进产业资源拓展及产业IP转化落地，产业协同效应初步显现。2022年，公司品牌影响力不断提升，先后荣获第17届中国商业地产“金坐标”奖、“2022年度引光者-数智化运营潜力企业奖”、湖北（地产）年度价值榜暨钟鼎奖“年度杰出品牌营销奖”、2022第三届国际品质节暨全球消费领导力峰会“2022杰出质造企业奖”；旗下商业项目泛悦汇-昙华林获评“年度商业活力地标项目”、“2021年度武汉公益企业奖”；荣登《极目3-15诚信企业榜单》，荣获第十二届中国公益节“2022上市公司社会责任奖”。对于出租项目权益比例为0.00%的说明：1、泛悦汇-昙华林及泛悦中心-昙华林2020年10月20日，公司召开第五届董事会第九次临时会议审议通过了《关于设立申万宏源-电建南国疫后重振资产支持专项计划的议案》,为继续盘活存量资产和加快资金回笼、促进疫后重振，公司以全资子公司湖北森南房地产有限公司（以下简称“湖北森南”）持有的泛悦汇昙华林项目进行资产证券化运作，将湖北森南100%股权转让给申万宏源创新（北京）私募基金管理有限公司，并约定在专项计划存续期间，由公司全资子公司武汉大本营商业管理有限公司（以下简称“武汉大本营”）作为资产服务机构负责泛悦汇昙华林的日常运营，为泛悦汇昙华林物业项目的经营、管理提供服务。因此，在权益比例一栏填写权益比例为0%。2、成都-泛悦坊成都-泛悦坊项目前身为成都-云立方及成都-美立方。2019年8月26日，公司召开第五届董事会第二次会议和第五届监事会第二次会议审议通过了《关于拟与电建地产成都公司签订委托经营管理协议暨关联交易的议案》和《关于拟与成都东华房地产开发有限公司签订委托经营管理协议暨关联交易的议案》。公司全资子公司武汉大本营与中国水电建设集团房地产（成都）有限公司（以下简称“电建地产成都公司”）签订《委托经营管理协议》。电建地产成都公司将其自有的中国水电-云立方项目的商业物业（以下简称“云立方项目”）全权委托武汉大本营进行专业的商业运营管理工作，由武汉大本营在委托期限内自行投资、改造、经营及管理，委托经营管理的期限为五年。武汉大本营与成都东华房地产开发有限公司（以下简称“东华公司”）签订《委托经营管理协议》。东华公司将其自有的中国水电-美立方项目的商业物业（以下简称“美立方项目”）全权委托武汉大本营进行专业的商业运营管理工作，由武汉大本营在委托期限内自行投资、改造、经营及管理，委托经营管理的期限为五年。根据上述合同，武汉大本营接受云立方和美立方项目的委托，对其进行经营及管理，但公司及武汉大本营并不持有云立方和美立方项目公司股权，故在权益比例一栏填写权益比例为0%。3、泛悦坊-西城店泛悦坊西城项目的产权方为天佑京铁房地产开发有限公司(以下简称“产权方”).2016年3月1日产权方将项目租赁给中文发集团文化有限公司；2017年9月，中文发集团文化有限公司总经理将项目转租给武汉大本营北京分公司，并签订综合楼商业用房租赁合同，主要用于商务活动及配套商业经营活动，租赁期限为8年6个月。商业楼项目名称为：泛悦坊-西城店。根据上述合同武汉大本营北京分公司租赁泛悦坊-西城店项目后，对其进行经营及管理，但并不持有项目所属公司股权，故在权益比例一栏填写权益比例为0%。发展战略和未来一年经营计划请查阅本节之“十一、公司未来发展的展望”。向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保截止2022年12月31日，本公司及相关下属公司为购买本公司商品房的客户提供购房按揭贷款的担保余额为439,487,935.05元，担保金额随着借款人逐期还款而相应递减。没有发生由于担保而发生损失的情形，因此该项担保对公司的财务状况无重大影响。三、核心竞争力分析报告期内，公司继承和发展了多年积淀的“敬业、诚信、学习、理想”的企业文化和核心竞争优势，为公司实现持续、稳健发展奠定了基础。持续提升的价值创造能力经过多年商业地产开发运营实践和积累，公司已经成长为区域有影响力的商业地产开发商和运营商，公司加快了跨区域发展步伐，在商业地产“空间”和“内容”的规划及有效编织商户组合等方面具备了较强的能力，商业开发运营管理团队经验丰富。成熟的运营模式及丰富的产品线经过多年的耕耘，公司已形成了成熟的商业地产开发运营模式，泛悦mall、泛悦汇、泛悦坊、南国大家装四条主要产品线的开发运营能力及品牌影响力不断提升，并已具备快速复制的能力及条件。优质股东背景及强有力的支持南国置业控股股东为电建地产，电建地产承诺，将利用自身资源和资本优势，积极推动南国置业业务的发展，并在可能与南国置业存在竞争的业务领域中出现新的业务发展机会时，给予南国置业相应优先选择权。电建地产成为南国置业的控股股东进一步提升了南国置业的项目获取能力、基础管理能力及资金实力。持续打造城市更新运营能力中国电建（601669）-华中小龟山金融文化公园是南国置业在片区开发、城市更新的一个样板，是对电建系内部存量工业遗址改造的精品工程，并得到了多项专业奖项的肯定（“最佳城市更新奖”）。而在未来相当长的一段时间中，大量产业类存量资产盘活、城市更新的需求将不断涌现，产业地产生态链重构，南国置业的品牌运营能力和经验将日渐明显。商业运营能力和优质商户资源公司成熟的商业模式及开发运营能力有助于公司商业地产项目的成功，实现公司、业主和商户多方共赢。公司在商业领域起步较早，有一定的先发优势与品牌影响力，经过长期发展，公司已经沉淀了丰富的合作关系密切的优质品牌商户，并通过整合实现了商业项目品类品种互动和品牌组合，形成聚集效应，为公司全国性布局及商业运营能力的输出奠定了基础。
四、公司未来发展的展望向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保适用□不适用截止2022年12月31日，本公司及相关下属公司为购买本公司商品房的客户提供购房按揭贷款的担保余额为439,487,935.05元，担保金额随着借款人逐期还款而相应递减。没有发生由于担保而发生损失的情形，因此该项担保对公司的财务状况无重大影响。董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）□适用不适用三、核心竞争力分析报告期内，公司继承和发展了多年积淀的“敬业、诚信、学习、理想”的企业文化和核心竞争优势，为公司实现持续、稳健发展奠定了基础。持续提升的价值创造能力经过多年商业地产开发运营实践和积累，公司已经成长为区域有影响力的商业地产开发商和运营商，公司加快了跨区域发展步伐，在商业地产“空间”和“内容”的规划及有效编织商户组合等方面具备了较强的能力，商业开发运营管理团队经验丰富。成熟的运营模式及丰富的产品线经过多年的耕耘，公司已形成了成熟的商业地产开发运营模式，泛悦mall、泛悦汇、泛悦坊、南国大家装四条主要产品线的开发运营能力及品牌影响力不断提升，并已具备快速复制的能力及条件。优质股东背景及强有力的支持南国置业控股股东为电建地产，电建地产承诺，将利用自身资源和资本优势，积极推动南国置业业务的发展，并在可能与南国置业存在竞争的业务领域中出现新的业务发展机会时，给予南国置业相应优先选择权。电建地产成为南国置业的控股股东进一步提升了南国置业的项目获取能力、基础管理能力及资金实力。持续打造城市更新运营能力中国电建-华中小龟山金融文化公园是南国置业在片区开发、城市更新的一个样板，是对电建系内部存量工业遗址改造的精品工程，并得到了多项专业奖项的肯定（“最佳城市更新奖”）。而在未来相当长的一段时间中，大量产业类存量资产盘活、城市更新的需求将不断涌现，产业地产生态链重构，南国置业的品牌运营能力和经验将日渐明显。商业运营能力和优质商户资源公司成熟的商业模式及开发运营能力有助于公司商业地产项目的成功，实现公司、业主和商户多方共赢。公司在商业领域起步较早，有一定的先发优势与品牌影响力，经过长期发展，公司已经沉淀了丰富的合作关系密切的优质品牌商户，并通过整合实现了商业项目品类品种互动和品牌组合，形成聚集效应，为公司全国性布局及商业运营能力的输出奠定了基础。四、主营业务分析1、概述参见“第三节管理层讨论与分析二、报告期内公司从事的主要业务”相关内容。2、收入与成本（1）营业收入构成单位：元（2）占公司营业收入或营业利润10%以上的行业、产品、地区、销售模式的情况适用□不适用单位：元公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近1年按报告期末口径调整后的主营业务数据□适用不适用（3）公司分行业、分产品、分地区毛利率及与行业对比情况的说明公司2022年度综合毛利率为6.88%，其中：物业销售板块毛利率为13.10%、物业出租及物业管理板块毛利率为-120.59%、酒店运营及其他板块毛利率为4.36%。公司2022年度综合毛利率较低，主要是物业出租及物业管理板块商业运营收入未能覆盖商业运营成本，其中，商业运营项目物业租赁成本较高，占商业运营成本比重大，导致“物业出租及物业管理”毛利率为负。在“物业销售”板块，公司物业销售业务的毛利率13.10%，与上年同期相比增长13.83%，增长的主要原因是本期结利的广东地区深圳玺云著花园、重庆地区重庆洺悦芳华项目毛利率较高，且占营业收入的比重较大，提高了“物业销售”板块整体毛利率水平。在“物业出租及物业管理”板块，公司物业出租及物业管理板块毛利率为-120.59%，主要原因为物业租赁成本高。南国置业除自持物业外，存在部分转租物业的情况，对上述转租物业，公司需要支付相关物业租赁成本。南国置业在委托租赁管理合同约定的经营期内，需支付较高的租赁成本。（4）公司实物销售收入是否大于劳务收入□是否（5）公司已签订的重大销售合同、重大采购合同截至本报告期的履行情况□适用不适用（6）营业成本构成产品分类单位：元说明无（7）报告期内合并范围是否发生变动是□否报告期新增西安泷悦泰恒置业有限公司、河北雄安泷韶商贸有限公司，注销湖北兴弘房地产有限公司。（8）公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况□适用不适用（9）主要销售客户和主要供应商情况公司主要销售客户情况公司前5大客户资料主要客户其他情况说明□适用不适用公司主要供应商情况公司前5名供应商资料主要供应商其他情况说明□适用不适用3、费用单位：元4、研发投入□适用不适用5、现金流单位：元相关数据同比发生重大变动的主要影响因素说明适用□不适用经营活动产生的现金流量净额较上年减少206.36%，主要为在售项目比上年同期减少，且项目开发工程款支出增加所致；投资活动产生的现金流量净额较上年减少177.85%，主要为收回对参股项目公司的股东借款较上年同期有所减少；筹资活动现金流量净额较上年增加154.25%，主要为归还及收到的关联企业融资款项均减少所致。报告期内公司经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明□适用不适用五、非主营业务分析□适用不适用六、资产及负债状况分析1、资产构成重大变动情况单位：元境外资产占比较高□适用不适用2、以公允价值计量的资产和负债适用□不适用单位：元其他变动的内容报告期内公司主要资产计量属性是否发生重大变化□是否3、截至报告期末的资产权利受限情况七、投资状况分析1、总体情况适用□不适用2、报告期内获取的重大的股权投资情况适用□不适用单位：元3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况□适用不适用4、金融资产投资（1）证券投资情况□适用不适用公司报告期不存在证券投资。（2）衍生品投资情况□适用不适用公司报告期不存在衍生品投资。5、募集资金使用情况□适用不适用公司报告期无募集资金使用情况。八、重大资产和股权出售1、出售重大资产情况□适用不适用公司报告期未出售重大资产。2、出售重大股权情况□适用不适用九、主要控股参股公司分析适用□不适用主要子公司及对公司净利润影响达10%以上的参股公司情况单位：元报告期内取得和处置子公司的情况适用□不适用主要控股参股公司情况说明无十、公司控制的结构化主体情况□适用不适用十一、公司未来发展的展望（一）未来发展展望“十四五”期间，公司以“致力于成为国内领先的城市运营服务商”为愿景，以“电建集团运营类资产的保值增值平台，电建地产城市运营业务的主要承载平台”为战略定位，聚焦电建集团“水、能、砂、城、数”战略中“城”的运营，成为落实电建集团“投建营”战略“营”字环节的实施载体，抓好商业运营服务、城市综合运营业务两项核心工作，坚决实施“1231”发展方针，即：“1个主业”——以运营服务为主业，深耕产业运营赛道，打造具有公司特色的运营服务，向综合运营服务类业务转型；“2个定位”——以“电建集团运营类资产的保值增值平台、地产公司城市运营业务的主要承载平台”为定位，打造大运营平台，成为电建集团“投、建、营”战略中“营”的环节的重要载体；“3大业务模块”——以“以商业运营服务为核心，综合类城市运营为重要拓展方向，多元化投资适度补充”的业务发展格局，夯实基础，切实提升经营业绩；“1个突破口”即以“资本运作”为突破口，利用资本市场促进公司进一步转型，实现上市公司高质量发展。（二）公司未来具体经营计划在商业运营方面，公司将进一步聚焦商业能力建设，打造差异化竞争能力。紧盯商业业绩，聚焦EBITDA指标，做好商业提质增效工作；进一步加大数字化转型力度，着力提升运营管理能力，打造以“智慧商业”为核心的企业竞争力；积极拓展商业运营实施平台，提升整合资源能力，通过特色商业IP的打造，提升整体品牌影响力。“大运营”平台打造方面，公司将积极参与运营类服务公司投资，着力构建公司以城市运营、商业、物业、产业为核心的“大运营”服务体系，打造综合性专业运营公司。在资本运作方面，公司将以泛悦汇-昙华林类Reits项目为案例，进一步研究持有型运营项目的资产证券化退出路径，积极盘活存量资产，形成“投融建管退”业务闭环。在提高上市公司发展质量方面，公司将继续以《提高央企控股上市公司质量工作方案》为指导，积极落实国资委各项发展要求，进一步优化上市公司法人治理，提高上市公司发展质量，注重资本市场沟通与市值管理工作，实现上市公司价值实现与价值创造的匹配，国有资产的不断保值增值。（三）可能面临的风险1、宏观经济风险房地产行业受到宏观经济整体增长速度、城镇化进程的发展阶段以及老龄化社会加速到来等经济基本面的影响。现阶段国内经济增长持续放缓，国际经济形势面临较多不确定因素，宏观经济形势将影响房地产市场的总体供求关系、产品供应结构等，并可能使房地产市场短期内产生波动。2、政策风险房地产行业受国家宏观调控政策影响较大。目前，国家对房地产行业的调控趋向将更加注重长效机制的建设和调控的常态化、精细化，同时，地方政府在房地产调控上将具有更多自主权，区域调控政策差异化。这对于房地产企业在风险控制、把握市场的能力以及经营管理水平上提出了更高要求，公司将加强政策研究，适应宏观调控政策的变化，在市场判断、战略制定、项目销售、资金回笼等各环节做好充分的准备工作。3、市场风险房地产市场是区域性的市场，当地市场环境条件，尤其是市场供求关系，对公司在当地的销售和业绩状况影响很大。现阶段，受宏观经济增速放缓、住房自有率提升等因素影响，近年来我国的商品房的需求增速放缓，部分地区出现需求下降、供应过剩的情况，同时，部分热点地区存在明显过热的情况，公司需加强市场监测，谨慎判断投资拓展的区域，及时调整产品结构、营销策略及区域布局。4、经营风险房地产开发具有开发周期长、投入资金大、综合性强等特点，对于项目开发的控制、销售等方面均具有较高的要求。同时，房地产开发和经营涉及的相关行业范围广，合作单位多，需接受规划、国土、建设、房管、消防和环保等多个政府部门的审批和监管，这对公司项目的开发控制能力提出较高要求。尽管公司具备较强的项目运作能力及较为丰富的项目运作经验，但如果项目的某个环节出现问题，可能会直接或间接地导致项目开发周期延长、成本上升。5、融资、利率风险房地产行业是资金密集型行业，对资金需求量大，需求时间长。公司经营规模的扩大对公司的融资能力提出了更高的要求，公司将合理安排融资计划并运用各项融资工具，加强资金管理，确保资金链安全。在个人住房贷款方面，随着市场变化，银行也会不断调整个人住房贷款政策，首付比例和利率高低的变化都将影响购房者的按揭融资成本和潜在客户的购买力，从而对公司销售产生影响。
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